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Glossar

Begriff Definition
Teilungserklärung

Der Alleineigentümer eines Gebäudes gibt gegenüber dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form die Erklärung ab, dass er das Eigentum an der Immobilie in Miteigentum aufteilt und dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Die Teilungserklärung ist zwingend erforderlich, wenn eine Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

Tilgung

Ihre Leistung als Darlehensnehmer zur Rückzahlung des Darlehens. Die Tilgung erfolgt meist in regelmäßigen (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich, jährlich), steigenden Raten. Von der Höhe der Tilgung hängt u.a. die Darlehenslaufzeit ab. Aus der Regeltilgung von 1 % p.a. ergibt sich eine Darlehensgesamtlaufzeit von ca. 30 Jahren.

Tilgungsaussetzung

Eine Tilgungsaussetzung bedeutet, daß Sie als Darlehensnehmer laufend nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlen (Festdarlehen). Eine Tilgungsaussetzung kann bei Finanzierungen von vermieteten Objekten empfehlenswert sein. Tilgungszahlungen würden die Restschuld und damit die laufenden Zinszahlungen verringern. Dies kann nachteilig sein, weil Zinszahlungen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Faustregel: Wenn die Geldanlage der (gesparten) Tilgungen eine höhere Rendite erwirtschaftet (z.B. Anlage in eine steuerbegünstigte Kapitallebensversicherung mit erwarteter Rendite von z.B. 6%) als der Kredit unter Berücksichtigung von Steuern "kostet" (z.B. 5%), lohnt sich die Tilgungsaussetzung. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an, deshalb sollten Sie dieses mit Ihrem Steuerberater besprechen. Eine Tilgungsaussetzung wird normalerweise nur vereinbart, wenn ein Tilgungsersatz vorgesehen ist. Dies kann z.B. die Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag sein, aus deren Ablaufleistung bzw. Bausparguthaben und darlehen der Kredit getilgt werden kann.

Tilgungsfreie Jahre

Zeitraum, in dem Sie als Darlehensnehmer nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlen. Tilgungsfreie Jahre müssen im Darlehensvertrag separat vereinbart werden.

Tilgungsplan

Tabelle, die für ein Darlehen den Verlauf von Restschuld, Zins- und Tilgungszahlungen (jährlich oder monatlich gegliedert) angibt. Grundlage für die Berechnung des Effektivzinses eines Darlehens.

Umlagefähige Bewirtschaftungskosten

Diese können dem Mieter in Rechnung gestellt werden (z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Haftpflichtversicherung für Eigentümer, Hausmeister, Straßenreinigung, Entwässerung, Gartenpflege, Beleuchtung usw.) Diese sind für den Vermieter ein "durchlaufender Posten" und müssen daher bei der Ermittlung der laufend anfallenden Kosten nicht berücksichtigt werden.

Umschuldung

Rückführung eines Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Erst mit dieser Bescheinigung ist die Eintragung des neuen Grundstückseigentümers ins Grundbuch möglich.

Unterwerfungsklausel

Die Grundschuld-Bestellung enthält üblicherweise eine Unterwerfungsklausel. Damit "unterwirft" sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück (= dingliche Unterwerfung). Darüber hinaus übernimmt der Eigentümer sowie eventuell ein abweichender oder weiterer Darlehensnehmer (Mitverpflichteter) üblicherweise die persönliche Haftung (= persönliche Unterwerfung) für die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Grundschuld.

Verjährung

Mit der Abnahme der Arbeiten an einem Bauwerk beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich der Sachmängelhaftung des Unternehmers. Grundsätzlich dauert die Frist nach § 638 BGB 5 Jahre. Wurde eine wirksame Vereinbarung nach VOB getroffen (§ 13 VOB, Teil B), dauert die Frist 2 Jahre. Bestimmt das Gesetz kürzere Fristen, so gelten diese.

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Bei vermieteten Objekten wird der Verkehrswert i.d.R. im Ertragswertverfahren ermittelt; bei eigengenutzten Objekten häufig nach dem Sachwertverfahren.

Verwandtendarlehen

Sind Darlehen, die Sie von Verwandten, z.B. zum Zwecke des Kaufes Ihrer Immobilie erhalten. Sie können als Eigenkapital dienen. Verwandtendarlehen sollten ebenfalls schriftlich festgehalten werden.

Verzugszinsen

Verzugszinsen sind Zinsen, die einem Schuldner, z.B. dem Kreditnehmer, berechnet werden, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht rechtzeitig nachkommt.

Vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuld

Ist eine öffentliche Urkunde, in der sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, bzw. zwangsweise unterworfen wird (z.B. bei einem vollstreckbaren Endurteil). Eine Zwangsvollstreckung wird auf Grund einer mit der Vollstreckungsklausel versehenen Ausfertigung eines Urteils / einer Urkunde durchgeführt. Die Ausfertigung wird von der Geschäftsstelle des Gerichts erteilt. Weitere Ausfertigungen sind erhältlich, werden jedoch als solche gekennzeichnet. Dabei ist festzuhalten, wer eine Ausfertigung erhalten hat. Erfüllt der Schuldner seine Leistung bei Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung, so hat der Gerichtsvollzieher die vollstreckbare Ausfertigung nebst einer Quittung auszuliefern. Bei teilweiser Leistung ist dies auf der vollstreckbaren Urkunde zu vermerken und dem Schuldner Quittung zu erteilen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Immobiliendarlehen werden von den Kreditinstituten fest refinanziert. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines festkonditionierten Darlehens können der Bank Nachteile entstehen (je nach Kapitalmarktlage). Diese bewirken die Forderung nach einer Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Festschreibung und Restlaufzeit sehr hoch ausfallen kann.

Dekra Sachverständiger für Immobilienbewertung

 Immobilien Weber 
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